IPSISSIMUS
Administrator
Регистрация:19 Апр 2013
Сообщения:39.252
Реакции:1.296
Баллы:113
О перспективах рынка коммерческой недвижимости, тенденциях и ценах участники рынка говорили на круглом столе «Коммерческая недвижимость: покупка или аренда?»
В мероприятии приняли участие руководитель департамента офисной недвижимости «ДС-Девелопмент» Кирилл Субботин, ведущий консультант, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman &- Wakefield Елена Алпатова, первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец, директор Knight Frank Константин Лосюков и главный редактор Arendator.ru Евгений Бондарчук.
Собственно, выбору между покупкой или арендой коммерческой недвижимости участники круглого стола уделили лишь несколько слов в самом начале мероприятия и в выводе сошлись единогласно: все индивидуально и зависит от целей компании. Если есть необходимость разместить где-то офис компании, то аренда, если разместить нужно денежные активы - возможна покупка. И в том, и в другом случае, разумеется, нужно знать, как будет развиваться рынок. Как раз о ближайшей перспективе и пошла речь.
Рост на треть ежегодно
«По данным нашей компании, рост достаточно стабильный и на протяжении нескольких лет составляет примерно 30 % в год. Соответственно, если сравнивать 2007 год с 2006-м, я думаю, показатель будет примерно таким же. В будущем году темпы роста рынка не будут снижены», - прогнозирует Константин Лосюков. По мнению Михаила Геца, рост может быть и больше: спрос на коммерческие помещения, независимо от сегмента, превышает предложение более чем заметно. «Но рост тормозится из-за того, что в Москве или в ближайшем Подмосковье не так просто быстро построить качественный объект. Сроки согласования, сроки приобретения площадок, сроки строительства - здесь очень много нюансов, которые замедляют сроки строительства и введения тех объектов, которые на самом деле очень востребованы на рынке. Поэтому 30 % роста - это только половина от спроса на качественные площади, который, к тому же, увеличивается каждый год».
Неудовлетворенный платежеспособный спрос сейчас огромен, соглашается Кирилл Субботин, а дисбаланс между спросом и предложением растет, несмотря на все усилия девелоперов для сокращения этого разрыва. «Только в нашей компании около 1 млн кв м в работе, и мы постараемся насытить рынок, но в силу тех причин, о которых уже сказал Михаил Гец, сделать это удается не так быстро, как хотелось бы», - говорит Субботин.
«За последнее время стало заметно, что спрос растет большими темпами, чем предложение, - соглашается Елена Алпатова. - И мы наблюдаем, например, как крупные компании вынуждены входить в проект за 2 года до его готовности, подписываться по договорам и ждать здание: это единственное, что они могут сделать, чтобы обеспечить себе офис в будущем». По статистике Arendator.ru, добавляет Евгений Бондарчук, уровень вакантности по классу А сейчас в районе 5 - 6 %, а по классу B - 6 - 7 %. «Для сравнения: цифры рынка офисной недвижимости США, там сейчас эта цифра составляет около 12 - 13 %, и это считается самым низким уровнем за последние 6 лет», - говорит Бондарчук. Так что неудивительно, считает Лосюков, что у нас появляется практика тендеров на право стать арендатором того или иного бизнес-центра. В качестве примера можно привести проект «Бизнес-Плаза».
Снять - купить в 2008 году
Свой прогноз относительно того, как поведут себя ставки аренды на офисные помещения, дает Елена Алпатова. По словам эксперта, назвать среднюю цифру сейчас достаточно трудно: «Мы видим, что за последние полгода ставки в классе А, в зданиях, расположенных в центре города, выросли значительно, в некоторых зданиях - в разы. А ставки в классе B или в зданиях, удаленных от центра, тоже растут, но меньшими темпами. Если говорить о классе А, мы сейчас уже наблюдаем на здания, находящиеся в центре, ставки, доходящие до $2 тыс за кв м в год. И пока, я думаю, нет никаких предпосылок для того, чтобы они снижались (мы говорим о качественных проектах и профессиональных девелоперах). Ставки класса В достигают порой $1 тыс.».
«По поводу покупки: она не может быть меньше стоимости, которую затратил инвестор на приобретение участка, согласование и строительство, - говорит Михаил Гец, - так что стоимость качественных площадей доходит минимум до $2 тыс за кв м, отсюда надо начинать, а потом умножать в разы. Если вы где-то за МКАД строите офисные площади, то, к примеру, ставка продажи составляет где-то $3,5 тыс за кв м. Если мы говорим про Третье кольцо, то $6 - тыс за кв м - та сумма, которая уже не пугает потенциальных покупателей». В центре же все зависит от эксклюзивности, потому никого не удивляет цена и в $15-20 тыс / кв м. «Насколько я знаю, в башне «Федерация», которая еще не введена в эксплуатацию, уже год назад были цены в районе $13 - 14 тыс за кв м, а сейчас и того дороже», - говорит Гец.
Советы молодым
Еще один интересный момент, обсуждавшийся участниками круглого стола: как молодым компаниям рассчитать соотношение желаний и возможностей- как избежать ситуации, когда хороший офис, который видится необходимым для развития бизнеса, становится, напротив, причиной банкротства?
«Нужно обращать внимание на рост, который компания для себя видит, на ее планы по развитию бизнеса и на финансовые возможности, - советует Алпатова. - Если компания начинающая, но планирует активно расти, то есть очень хорошие варианты по аренде офисов - готовые помещения. Там компания имеет возможность расти достаточно легко, получая дополнительные метры, и сокращаться при необходимости, если возникает такая необходимость. Эта гибкость на начальном этапе очень важна».
Небольшим компаниям стоит воспользоваться такой услугой консультантов, как представление интересов клиента, считает Михаил Гец. «Я считаю, что поиск такого офиса - это определенный проект. И не нужно принимать сиюминутных решений: понравился главе компании офис около его любимого магазина, и, соответственно, он уже не обращает внимания на нюансы, которые могут возникнуть», - предостерегает эксперт.
Договоры аренды обычно заключаются долгосрочные (по классу B от 5 лет и более), напоминает Константин Лосюков, и все помещения сдаются в состоянии «под отделку». «Поэтому мы обычно рекомендуем своим клиентам, учитывая, что это пятилетний контракт, брать площади с запасом, - говорит Лосюков. – Потому что площадей потом оказывается мало, и чтобы не переезжать из одного офиса в другой, теряя средства, которые уже вложены в отделку (и подвергаясь к тому же штрафным санкциям со стороны арендодателя), проще взять с запасом, даже чуть больше, чем компания планирует свой рост». А чтобы избежать «простоя» полезной площади, найти вариант субаренды, что поможет уменьшить расходы на период, пока площадь не требуется самой арендовавшей компании.
В мероприятии приняли участие руководитель департамента офисной недвижимости «ДС-Девелопмент» Кирилл Субботин, ведущий консультант, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman &- Wakefield Елена Алпатова, первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец, директор Knight Frank Константин Лосюков и главный редактор Arendator.ru Евгений Бондарчук.
Собственно, выбору между покупкой или арендой коммерческой недвижимости участники круглого стола уделили лишь несколько слов в самом начале мероприятия и в выводе сошлись единогласно: все индивидуально и зависит от целей компании. Если есть необходимость разместить где-то офис компании, то аренда, если разместить нужно денежные активы - возможна покупка. И в том, и в другом случае, разумеется, нужно знать, как будет развиваться рынок. Как раз о ближайшей перспективе и пошла речь.
Рост на треть ежегодно
«По данным нашей компании, рост достаточно стабильный и на протяжении нескольких лет составляет примерно 30 % в год. Соответственно, если сравнивать 2007 год с 2006-м, я думаю, показатель будет примерно таким же. В будущем году темпы роста рынка не будут снижены», - прогнозирует Константин Лосюков. По мнению Михаила Геца, рост может быть и больше: спрос на коммерческие помещения, независимо от сегмента, превышает предложение более чем заметно. «Но рост тормозится из-за того, что в Москве или в ближайшем Подмосковье не так просто быстро построить качественный объект. Сроки согласования, сроки приобретения площадок, сроки строительства - здесь очень много нюансов, которые замедляют сроки строительства и введения тех объектов, которые на самом деле очень востребованы на рынке. Поэтому 30 % роста - это только половина от спроса на качественные площади, который, к тому же, увеличивается каждый год».
Неудовлетворенный платежеспособный спрос сейчас огромен, соглашается Кирилл Субботин, а дисбаланс между спросом и предложением растет, несмотря на все усилия девелоперов для сокращения этого разрыва. «Только в нашей компании около 1 млн кв м в работе, и мы постараемся насытить рынок, но в силу тех причин, о которых уже сказал Михаил Гец, сделать это удается не так быстро, как хотелось бы», - говорит Субботин.
«За последнее время стало заметно, что спрос растет большими темпами, чем предложение, - соглашается Елена Алпатова. - И мы наблюдаем, например, как крупные компании вынуждены входить в проект за 2 года до его готовности, подписываться по договорам и ждать здание: это единственное, что они могут сделать, чтобы обеспечить себе офис в будущем». По статистике Arendator.ru, добавляет Евгений Бондарчук, уровень вакантности по классу А сейчас в районе 5 - 6 %, а по классу B - 6 - 7 %. «Для сравнения: цифры рынка офисной недвижимости США, там сейчас эта цифра составляет около 12 - 13 %, и это считается самым низким уровнем за последние 6 лет», - говорит Бондарчук. Так что неудивительно, считает Лосюков, что у нас появляется практика тендеров на право стать арендатором того или иного бизнес-центра. В качестве примера можно привести проект «Бизнес-Плаза».
Снять - купить в 2008 году
Свой прогноз относительно того, как поведут себя ставки аренды на офисные помещения, дает Елена Алпатова. По словам эксперта, назвать среднюю цифру сейчас достаточно трудно: «Мы видим, что за последние полгода ставки в классе А, в зданиях, расположенных в центре города, выросли значительно, в некоторых зданиях - в разы. А ставки в классе B или в зданиях, удаленных от центра, тоже растут, но меньшими темпами. Если говорить о классе А, мы сейчас уже наблюдаем на здания, находящиеся в центре, ставки, доходящие до $2 тыс за кв м в год. И пока, я думаю, нет никаких предпосылок для того, чтобы они снижались (мы говорим о качественных проектах и профессиональных девелоперах). Ставки класса В достигают порой $1 тыс.».
«По поводу покупки: она не может быть меньше стоимости, которую затратил инвестор на приобретение участка, согласование и строительство, - говорит Михаил Гец, - так что стоимость качественных площадей доходит минимум до $2 тыс за кв м, отсюда надо начинать, а потом умножать в разы. Если вы где-то за МКАД строите офисные площади, то, к примеру, ставка продажи составляет где-то $3,5 тыс за кв м. Если мы говорим про Третье кольцо, то $6 - тыс за кв м - та сумма, которая уже не пугает потенциальных покупателей». В центре же все зависит от эксклюзивности, потому никого не удивляет цена и в $15-20 тыс / кв м. «Насколько я знаю, в башне «Федерация», которая еще не введена в эксплуатацию, уже год назад были цены в районе $13 - 14 тыс за кв м, а сейчас и того дороже», - говорит Гец.
Советы молодым
Еще один интересный момент, обсуждавшийся участниками круглого стола: как молодым компаниям рассчитать соотношение желаний и возможностей- как избежать ситуации, когда хороший офис, который видится необходимым для развития бизнеса, становится, напротив, причиной банкротства?
«Нужно обращать внимание на рост, который компания для себя видит, на ее планы по развитию бизнеса и на финансовые возможности, - советует Алпатова. - Если компания начинающая, но планирует активно расти, то есть очень хорошие варианты по аренде офисов - готовые помещения. Там компания имеет возможность расти достаточно легко, получая дополнительные метры, и сокращаться при необходимости, если возникает такая необходимость. Эта гибкость на начальном этапе очень важна».
Небольшим компаниям стоит воспользоваться такой услугой консультантов, как представление интересов клиента, считает Михаил Гец. «Я считаю, что поиск такого офиса - это определенный проект. И не нужно принимать сиюминутных решений: понравился главе компании офис около его любимого магазина, и, соответственно, он уже не обращает внимания на нюансы, которые могут возникнуть», - предостерегает эксперт.
Договоры аренды обычно заключаются долгосрочные (по классу B от 5 лет и более), напоминает Константин Лосюков, и все помещения сдаются в состоянии «под отделку». «Поэтому мы обычно рекомендуем своим клиентам, учитывая, что это пятилетний контракт, брать площади с запасом, - говорит Лосюков. – Потому что площадей потом оказывается мало, и чтобы не переезжать из одного офиса в другой, теряя средства, которые уже вложены в отделку (и подвергаясь к тому же штрафным санкциям со стороны арендодателя), проще взять с запасом, даже чуть больше, чем компания планирует свой рост». А чтобы избежать «простоя» полезной площади, найти вариант субаренды, что поможет уменьшить расходы на период, пока площадь не требуется самой арендовавшей компании.
